Nuisibles et bail commercial : ce que le bail et la loi mettent à la charge du bailleur et du preneur

Le bailleur doit délivrer un local en bon état et permettre au preneur d'en jouir paisiblement ; il assume les grosses réparations (article 606 du Code civil) et, depuis la loi Pinel de 2014, ne peut plus mettre à la charge du preneur les travaux relevant de ces grosses réparations ni ceux liés à la vétusté. Le preneur assume l'entretien courant et les réparations locatives. La lutte contre les nuisibles n'est pas nommée : elle se rattache, selon le cas, à l'entretien courant (preneur) ou à l'état du bâti et des réseaux (bailleur).

Le traitement courant d'une infestation dans le local (pièges, gel, passages de prestataire) relève en général du preneur, au titre de l'entretien et de ses obligations réglementaires (hygiène alimentaire pour un restaurant ou un commerce de bouche).

Les travaux sur le bâti et les réseaux qui sont la cause de l'infestation (canalisation dégradée, soupirail sans grille, porte de cave hors d'usage, clapet anti-retour sur le branchement d'égout) relèvent du bailleur, surtout s'ils touchent à la structure ou à la vétusté.

Les parties communes (cour, cave commune, local poubelles, gaines) relèvent du propriétaire de l'immeuble ou du syndic, selon que le bailleur est propriétaire de tout l'immeuble ou d'un lot en copropriété.

Une infestation présente à l'entrée dans les lieux relève du bailleur, s'il n'a pas délivré un local en bon état ; d'où l'intérêt d'un état des lieux d'entrée précis et, pour les locaux à risque, d'un contrôle professionnel à l'entrée.

Beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause sur l'entretien, les nuisibles ou l'hygiène. Elle s'applique dans les limites de la loi Pinel : une clause mettant à la charge du preneur des travaux de structure liés à la vétusté est réputée non écrite. Lisez la clause, et faites-la lire par un conseil si l'enjeu le justifie.

1. Faire constater l'infestation et son origine par un professionnel : le rapport distingue ce qui relève du local (hygiène, stockage) et ce qui relève du bâti ou des parties communes.
2. Signaler par écrit au bailleur, avec le rapport, et demander les travaux qui lui incombent.
3. Traiter sans attendre ce qui relève du preneur : un restaurant ne peut pas laisser des rats en attendant une réponse.
4. En cas de désaccord, une mise en demeure, puis, si nécessaire, le tribunal judiciaire ; les frais engagés pour une cause imputable au bailleur peuvent être réclamés.

Un rapport daté et photographié qui précise l'origine (bâti, réseaux, parties communes, hygiène du local) de façon factuelle ; une intervention sous 24h, hors horaires d'activité ; un devis de travaux d'étanchéité distinct, à transmettre au bailleur ; et, pour les preneurs à plusieurs sites, un contrat cadre. Pour une question de droit précise, un avocat spécialisé en baux commerciaux reste l'interlocuteur.

La clause d'entretien et de réparations, qui répartit les charges entre bailleur et preneur, avec l'inventaire des catégories de charges imposé par la loi Pinel ; la clause sur la destination des lieux (une activité alimentaire implique des obligations d'hygiène) ; la clause sur l'état des lieux d'entrée et de sortie ; d'éventuelles clauses spécifiques sur les nuisibles, la dératisation ou l'hygiène ; et les annexes (règlement de copropriété, règlement intérieur du centre commercial) qui peuvent imposer un prestataire ou une fréquence. Lire ces clauses avant un litige coûte moins cher qu'un avocat après.

Dans un centre commercial, le bail et le règlement intérieur prévoient en général que le bailleur gère les parties communes (galeries, quais, locaux déchets) et que chaque preneur gère sa surface, souvent avec l'obligation de disposer d'un contrat de dératisation et de le communiquer au gestionnaire. Les charges communes incluent la dératisation des parties communes. Un preneur dont la réserve est infestée depuis les quais a intérêt à le documenter pour discuter avec le gestionnaire.

Un soupirail sans grille, une porte de cave hors d'usage, une canalisation dégradée, un bas de porte de local commun : ce sont des éléments du bâti, à la charge du bailleur, surtout s'ils relèvent de la vétusté. Un bas de porte sur la porte du local loué, un rebouchage de passage de tuyau dans la réserve : des travaux d'entretien courant, à la charge du preneur. Le rapport distingue les deux et chiffre chaque poste séparément, pour que chacun fasse réaliser sa part.

À la sortie, un local infesté peut donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie ou à une demande de remise en état, si l'infestation est imputable au preneur (hygiène, stockage). Un contrôle professionnel avant l'état des lieux de sortie, avec rapport, protège le preneur ; un contrôle à l'entrée protège les deux. Pour une activité alimentaire, c'est aussi la preuve que les locaux ont été rendus conformes.