Le règlement sanitaire départemental
Chaque département dispose d'un règlement sanitaire, pris par le préfet. Celui de Paris, comme ceux des départements franciliens, impose aux propriétaires et aux occupants de maintenir les immeubles en état de propreté et de prendre toutes mesures pour éviter la prolifération des rongeurs et des insectes : entretien des locaux poubelles, des caves et des cours, dératisation des parties communes en cas de présence, et, pour certains départements, dératisation périodique des locaux à déchets. Le maire et les services d'hygiène peuvent mettre en demeure et faire exécuter d'office aux frais du propriétaire.
Le rôle du syndic
Le syndic administre l'immeuble et veille à sa conservation et à la salubrité des parties communes. Il peut, sans vote préalable, engager les mesures conservatoires et urgentes nécessaires, dont une dératisation des parties communes en cas d'infestation. Il doit informer le conseil syndical et rendre compte à l'assemblée. Un syndic qui laisse une infestation se développer engage sa responsabilité.
Parties communes et parties privatives
Caves communes, couloirs de cave, cour, local poubelles, gaines, parking, toiture : parties communes, à la charge du syndicat (charges communes). Logements et caves privatives : parties privatives, à la charge de chaque propriétaire. Dans la pratique, une infestation traverse cette limite ; un traitement coordonné (parties communes et logements qui le demandent, le même jour) est plus efficace, et l'assemblée peut décider d'en prendre une partie en charge.
Ce qu'il faut voter
Une intervention ponctuelle sur les parties communes relève de la gestion courante du syndic dans la limite de ses pouvoirs et du budget. Un contrat annuel d'entretien (passages programmés, registre, interventions entre deux passages) est voté en assemblée à la majorité simple, comme un contrat d'entretien courant, et inscrit au budget prévisionnel. Des travaux d'étanchéité (grilles, bas de porte, reprise de canalisations, clapet anti-retour) sont votés selon leur nature et leur montant.
Les recours des copropriétaires et des occupants
Un copropriétaire ou un locataire constatant des rongeurs dans les parties communes signale par écrit au syndic, avec photos. Sans réaction, le conseil syndical rappelle le syndic à ses obligations ; un copropriétaire peut demander l'inscription du sujet à l'ordre du jour ; les services d'hygiène de la mairie peuvent être saisis pour les questions de salubrité. Un rapport professionnel constatant l'infestation des parties communes est la pièce qui appuie ces démarches.
Les obligations des occupants
Le règlement sanitaire s'impose aussi à eux : ne pas entreposer de déchets, ne pas nourrir les animaux dans les cours, laisser l'accès pour les interventions, signaler. Un occupant qui refuse l'accès à sa cave ou à son logement pour un traitement coordonné peut être mis en demeure.
Ce que nous fournissons aux syndics
Diagnostic et devis gratuits, intervention sous 24h, rapport daté et photographié avec plan des postes, note d'information pour le hall, devis de contrat annuel et de travaux d'étanchéité prêts à joindre à la convocation. Nous intervenons dans tout Paris et en Île-de-France. Pour une question de droit précise, l'ADIL ou un juriste en copropriété complètent utilement ce guide.
Le texte du règlement sanitaire, en substance
Les règlements sanitaires départementaux d'Île-de-France contiennent des articles sur la propreté des immeubles, l'entretien des locaux à déchets, des caves et des cours, et la lutte contre les rongeurs et les insectes : les propriétaires et les occupants doivent maintenir les lieux en état, prendre les mesures nécessaires pour empêcher la prolifération, et procéder aux opérations de dératisation et de désinsectisation requises. Certains départements prévoient une dératisation périodique des locaux à déchets et des caves. Les règlements sont consultables sur les sites des préfectures et des agences régionales de santé.
Qui contrôle, et comment
Le maire, au titre de ses pouvoirs de police, et les services communaux d'hygiène et de santé (à Paris, le service technique de l'habitat) constatent les manquements, sur signalement d'un occupant ou lors d'une visite. Ils adressent une mise en demeure au propriétaire ou au syndic, avec un délai ; à défaut d'exécution, ils peuvent faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire et dresser procès-verbal. En pratique, une mise en demeure suffit à débloquer la plupart des situations.
La responsabilité du syndic envers les copropriétaires
Un syndic informé d'une infestation des parties communes qui n'agit pas engage sa responsabilité envers le syndicat et les copropriétaires lésés (par exemple un commerçant fermé par la DDPP à cause de rats venus de la cave, ou un copropriétaire dont le logement a été infesté par les gaines). Le conseil syndical a intérêt à formaliser ses demandes par écrit, et le syndic à y répondre par des actes documentés.
Ce que nous recommandons de voter
Un contrat d'entretien annuel des parties communes avec passages programmés et registre ; les travaux d'étanchéité identifiés au diagnostic (grilles, bas de porte, obturation des gaines, clapet) ; la condamnation des vide-ordures lorsqu'ils existent ; une procédure pour les caves abandonnées ; et une note annuelle aux occupants sur les déchets et le signalement. Ces décisions coûtent peu et évitent les mises en demeure comme les litiges.