Nuisibles et état des lieux : ce qu'il faut écrire à l'entrée et à la sortie pour éviter le litige

Depuis la loi Élan, le bailleur doit délivrer un logement exempt d'infestation, et il ne peut mettre un traitement à la charge du locataire que s'il prouve que celui-ci en est la cause. Le point de départ de cette preuve, c'est l'état des lieux d'entrée : il atteste, ou non, de l'absence de nuisibles au moment de la remise des clés. À la sortie, il permet de vérifier qu'aucune infestation n'a été causée pendant le bail.

Rien. Les modèles courants décrivent les murs, les sols, les équipements, mais pas les nuisibles. Il est possible et recommandé d'ajouter une rubrique, ou de formuler des observations dans la partie « observations générales » : « aucune trace de nuisibles constatée » ou « traces de rongeurs constatées dans la cuisine (crottes sous l'évier) ».

Sous l'évier et derrière l'électroménager (crottes, grignotages, passages de tuyaux ouverts), les plinthes et les angles (déjections de blattes), les coutures des matelas en meublé et les plinthes de la chambre (punaises de lit), la cave si elle est louée avec le logement, les grilles d'aération et les bas de porte. Photographiez, et consignez. Le locataire dispose aussi d'un délai de dix jours après l'entrée pour compléter l'état des lieux pour les éléments qui n'auraient pas été remarqués ; pour les nuisibles, dont les signes apparaissent parfois après quelques nuits, signaler par écrit dans ce délai est utile.

Pour un logement à risque (immeuble à historique, rez-de-chaussée, meublé, logement resté vide ou précédemment occupé avec animaux), un contrôle par un professionnel avant l'état des lieux d'entrée donne un rapport daté et photographié qui constate l'absence ou la présence de nuisibles, et qui peut être annexé à l'état des lieux. Il tranche d'avance la question de l'origine. À la sortie, le même contrôle protège le locataire contre une retenue injustifiée et le bailleur contre une infestation laissée par le locataire.

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les frais de remise en état imputables au locataire. Pour une infestation, il doit prouver qu'elle a été causée par le locataire : sans mention à l'entrée et sans preuve de la cause, la retenue est contestable. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

En meublé, la literie fait partie de l'état des lieux ; une infestation de punaises de lit y est un sujet fréquent. Un contrôle à chaque changement de locataire, et des housses anti-punaises, limitent les litiges. En location saisonnière, l'état des lieux est rare ; le rapport professionnel après un signalement tient lieu de constat.

Un contrôle avant état des lieux, en trente minutes à une heure, avec rapport daté et photographié, dans Paris et toute l'Île-de-France ; un traitement si nécessaire avant l'entrée du locataire, avec contrôle de levée ; et un traitement préventif puces entre deux locations avec animaux.

À l'entrée : « Inspection visuelle des nuisibles réalisée le [date] en présence des parties : aucune trace de rongeurs ni d'insectes constatée dans la cuisine, la salle de bain, les chambres et le séjour ; [ou] traces constatées : [description, localisation], photos n° [x] annexées. » Si un contrôle professionnel a eu lieu : « Rapport de contrôle nuisibles établi par [prestataire] le [date] annexé. » À la sortie, la même formule. Une mention de ce type, signée des deux parties, vaut plus que n'importe quelle discussion ultérieure.

Rez-de-chaussée et derniers étages ; immeubles anciens avec caves et gaines non obturées ; immeubles où des infestations ont été signalées ; logements restés vides plus de deux mois ; logements précédemment occupés avec des animaux ; meublés et locations saisonnières ; colocations et résidences à forte rotation ; logements au-dessus ou à côté d'un restaurant ou d'un commerce alimentaire ; logements dont le locataire sortant signale lui-même un problème. Pour ces logements, un contrôle professionnel avant l'état des lieux est un investissement.

Après l'état des lieux d'entrée, le locataire dispose de dix jours pour demander par écrit la modification de l'état des lieux pour les éléments qu'il n'aurait pas remarqués, et jusqu'au premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage. Les nuisibles, dont les signes apparaissent parfois après quelques nuits (punaises) ou quelques jours (souris), relèvent de cette possibilité : un courrier avec photos dans ce délai est une protection précieuse.

En cas de désaccord ou de refus de l'une des parties, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (ancien huissier), à frais partagés. Il peut y consigner les traces de nuisibles constatées ; il ne remplace pas un contrôle professionnel qui qualifie l'espèce et l'ampleur, mais les deux ensemble constituent une preuve difficile à contester.